佛罗伦萨捍卫历史中心：地区行政法院确认对短期租赁的限制

by Andrea Laratta, 发布于 15/05/2026
分类: 新闻聚焦 / 免责声明

佛罗伦萨，托斯卡纳大区行政法院驳回了 19 起针对短期租赁市政法规的上诉。法官们承认了保护住宅、居民和历史中心城市形象的限制的合法性。文章作者：Andrea Laratta。

可以说，这座城市不是一座酒店，而在过去的几个小时里，它的一项裁决却将这一点写得白纸黑字。在佛罗伦萨，市长 萨拉-富纳罗（Sara Funaro）说这是 “历史性的一天”，而意大利力量党（Forza Italia）则反驳说这是 “愚蠢的欢庆”，但昨天确实是托斯卡纳首府（以及所有艺术城市）旅游和住房政策的转折点。事实上，随着 托斯卡纳大区行政法院 三项判决的公布，行政法院驳回了市民、协会和经济主体针对 2025 年 5 月维奇奥宫批准的市政条例提出的19 项上诉，这些条例规定了各种措施，旨在限制和调节大量旅游人流对城市造成的影响。因此，市政当局认为条例中的限制和禁止措施是正确的，例如将公寓出租给游客 必须获得特别授权，以及如果在 2024 年 12 月 31 日尚未开展此项活动，则禁止为此目的在市场上出售新房产。例如，取消钥匙盒，即悬挂在栏杆、格栅或墙壁上的挂锁形状的小金属盒，里面装有游客在网络平台上租住的公寓的钥匙（我们不久前曾在这里讨论过）。

这一切都始于十几年前的Airbnb门户网站，它开始为去度假的游客提供另一种选择：与其去酒店，为什么不去当地人的家里呢？这是对到国外学习语言的互惠生的更新和修正。但是，随着新课程的推出，人们开始谈论共享经济，这种经济诞生于商品和经验的共享方式，比如一套公寓。但很快，我们就从祖母出租的房间转向了整套公寓：越来越多的城市居民意识到了这一业务，他们离开了与著名古迹仅咫尺之遥的家，搬到郊区居住，并将房产出租，这一切都要归功于 Airbnb（随后其他公司也纷纷效仿）这一伟大的世界展示平台：我们不需要认识房地产经纪人、代理机构或旅行社，也不需要像酒店那样做广告，只需出现在平台上，世界上任何寻找佛罗伦萨的人都能找到我们，并租下我们的公寓。市中心的居民纷纷逃离，整栋楼、整条街都没有了居民，房子只出租给旅游者。比起长年租给一个家庭并可能出现拖欠债务的问题，这种方式更有利可图，也更省事。2015 年，Airbnb 上佛罗伦萨的房屋出租广告不到 4000 个，到 2025 年则增加到 1.2 万个。而根据 Corriere Fiorentino 的统计，一套房子的年平均收入为 34700 欧元，每晚平均价格为 257 欧元。酒店经营者多年来一直在谴责这样一个事实，即这已不再是公民个人在市中心将父母的老房子出租以获取收入的单一私人举措，而是一种真正的企业活动，因此他们抱怨住宿市场存在不公平竞争。事实上，Airbnb 上有许多管理多套公寓的账户：埃多尔多（Edoardo）提供 236 套公寓，马莫（Mamo）提供 187 套，伊斯特（Istay）提供 138 套，洛伦佐（Lorenzo）提供 111 套，弗朗西斯科（Francesco）提供 105 套，这只是前五名。

随着居民的消失，服务和整个商业类型也发生了变化：典型的生活城市商店不见了，取而代之的是为游客提供的服务：洗衣店、自行车租赁、旅游用品，以及大量的食品和各种饮食。以至于当地一家报纸将佛罗伦萨市中心的一条街改名为 “Borg’Unto”，因为这条街距离西诺里亚广场仅一箭之遥，街上集中了许多卖法卡夏和三明治的地方，一排排几十米长的人将残渣、面包屑和冷盘扔在地上。

佛罗伦萨的历史中心是联合国教科文组织（Unesco）的遗址，它正在成为一个适合拍照的露天博物馆。十年前，汤姆-汉克斯（Tom Hanks）来佛罗伦萨拍摄电影《地狱》（Inferno），拍摄间隙他做客大卫-莱特曼（David Letterman）的晚间节目，当记者问他从佛罗伦萨带了什么纪念品时，他拿出了一个自拍杆：“佛罗伦萨到处都卖这种东西。那是文艺复兴的摇篮......”。

2025年，市政府根据托斯卡纳大区的一项地区法律，批准了意大利的第一项法规，效仿巴塞罗那或纽约等其他大城市的做法，宣布要遏制那些被认为是扭曲社会和城市结构的现象。然而，地区行政法院做出了有利于佛罗伦萨市政府的全面裁决：地区行政法院特别引用了宪法法院的第 186/2025 号裁决，并明确指出 “保护城市环境、社会和文化政策的目标，以及保护历史和艺术遗产，构成了限制经济活动自由的普遍利益的必要原因”。第一审判组的法官们的意见很不一致，他们指出，艺术之都的共同利益可以也必须成为限制经济活动自由的理由：这不是征用，而是保护特性。

市议会于 2025 年 5 月批准的条例规定，除配额外，还必须有授权，且授权必须是五年一次，并对出租房提出了具体的最低要求，如最小面积为 28 平方米（车库或 15 平方米的单间公寓改建成游客囚室）和设施。城市警察条例》禁止钥匙盒的规定也被认为是正确的：与其浪费时间等待游客到来以便亲手将钥匙交给他们，还不如把钥匙放在这些小盒子里，并告诉他们开启钥匙的密码。在这里，许多人对在城市中租房的批评达到了顶峰：房主们不仅被指责到处都挂着这些挂锁，使城市变得丑陋不堪，而且最重要的是，“他们甚至不想费心等待客户并了解他......与最初提议的身临其境的体验完全不同，没有与当地人的分享”。

具体来说，正如佛罗伦萨市政府新闻稿所解释的那样，托斯卡纳地区行政法院（第一庭）驳回了针对市政府2025年5月5日第27号决议和相关 “旅游短租条例 ”提出的上诉，确认了其合法性。

地区行政法庭认为，为执行托斯卡纳第 61/2024 号地区法第 59 条而通过的市政条例的方法是合法的，承认监管框架允许旅游业高度密集的城市（以及省会城市）确定具体标准和限制，并规定了特定地区游客短租的授权制度。法官们写道：“因此，将短期旅游租赁活动置于授权制度之下[......]可以说是出于普遍利益的必要原因，”法官们得出结论说，“有争议的法规并不构成对短期旅游租赁活动的限制：法官们写道，”有争议的法规没有提出任何关键问题，也没有受到提出的指责"。因此，对西藏自治区而言，当压倒一切的公共利益发生作用时，市政当局可以对游客租赁实施授权、配额和限制。裁决指出，这些利益主要体现在保护住房和城市平衡方面。

然后，裁决承认对佛罗伦萨历史中心的特殊保护：地区行政法院指出，在联合国教科文组织地区规定更严格的规则并不存在歧视，因为佛罗伦萨是 “联合国教科文组织的世界遗产地”，拥有 “世界上独一无二的艺术品集中地”，这种情况 “使其区别对待合法化”。判决阐明了贯穿整个判决的一般原则：短期租赁不仅涉及旅游业或房主与客人之间的私人关系，而且直接影响城市的城市布局。因此，法院指出，“该规则也影响到该地区的政府”，其目的是确保旅游业的 “可持续 ”发展，此外还要 “保证长期出租房源的充足且价格合理”。

托斯卡纳地区行政法庭还驳回了反对佛罗伦萨市政府禁止安装和使用钥匙盒和键盘的上诉，该禁令包含在市议会于 2025 年 2 月批准的《城市警察条例》修正案中，理由是公共安全和城市礼仪，并承认该措施的合法性。

判决书明确指出，市政措施必须与第 109 条的目的相一致：管理者或负责人的 “在场 ”被理解为需要 “目视 ”并实时核实身份，驳回了无需目视即可发送文件的解读。裁决还指出，抽象地说，只要能够立即核实客人与证件之间的对应关系，也不排除使用适当的技术手段（如入口处的视频连接系统）进行核实。在城市礼仪方面，地区行政法院认为市政府的评估是合理的，因为这些设备会影响外墙（包括历史外墙）的完整性，也会影响对公共支架和结构的不当使用。

法官认为该规定是平衡和适度的，因为它禁止在这些装置俯瞰公共区域或向公众开放的区域时使用这些装置，但并没有绝对禁止使用：事实上，允许在公共街道上的每栋建筑最多安装一个键盘，但必须获得公寓授权。最后，托斯卡纳大区行政法院也对佛罗伦萨市政府通过市级城市规划文书规范短期旅游租赁现象的运行计划变体做出了有利的裁决。

在对上诉做出裁决时，法官们确认，“禁止在联合国教科文组织区域内建立新的临时居住用途似乎完全符合保护现有建筑遗产的目的，符合常住人口的住房需求，防止其因被改建为旅游建筑而受到持续和逐步的侵蚀”。因此，地区行政法院驳回了相关上诉中提出的所有理由，承认佛罗伦萨市政府在其规划权力范围内合法行事。

“萨拉-富纳罗市长说：”这是历史性的一天。"这是一个重要的胜利，不仅在当地，在全国范围内也是如此。我们正面临着塔尔法院就三个问题做出的重要裁决，这些裁决证实了政府所走的道路是正确的。法官们对短租房管理、钥匙盒（在安全和城市礼仪方面迈出了根本性的一步）以及城市规划变体的裁决证实了市政府行动的完全合法性。重申了尊重宪法规定的私有财产原则，以及市政当局为了领土的利益，保证居住、公民保护和游客接待之间的平衡而对这一问题进行管理的充分合法性。与打击非法工作和保护行业合法性有关的措施的正确性也得到了认可，这一点不容低估。西藏自治区确认了我们的条例在所有方面的有效性，包括授权规则、规定的限制以及在既定情况下撤销的可能性。我们将坚定不移地推进已宣布的政策，继续努力保护城市的平衡和居民的生活质量。

托斯卡纳大区议会意大利力量党团领袖马尔科-斯特拉（Marco Stella）和佛罗伦萨市市长阿尔贝托-洛基（Alberto Locchi）却对这种愚蠢的欢呼不以为然：“佛罗伦萨市和托斯卡纳大区对短租税裁决的欢呼是愚蠢和意识形态化的，因为问题仍然存在，我们都准备好支持向国务委员会上诉，反对短租税裁决。对短租行业征税并不是为了保护礼仪，因为在地区法律中，旅馆业得到了无耻的便利，似乎游客去旅馆比去非旅馆要省事得多。此外，市政法规完全没有考虑到’打了就跑’的游客，而他们才是过度旅游的真正罪魁祸首”。

意大利物业管理公司是一家提供短期旅游服务的物业所有者集合机构，该公司对西西里旅游局的决定表示 “惊讶和愤慨”，“尤其是考虑到西西里旅游局最近的先例，该局对一项被认为限制过多的地区法规提出了质疑”。“在西西里岛，”《地产经理人》评论道，“西西里岛行政区重申了一项基本原则：规定必须合理、适度，并符合非酒店住宿的性质。而在佛罗伦萨，一种高度限制性的方法得到了确认，这种方法有可能在不解决住房问题的结构性原因的情况下减少供应。这不仅是企业家和业主的失败，也是整个城市的失败。佛罗伦萨将继续吸引越来越多的国际游客，因此需要一个由酒店业和合格的旅游租赁运营商组成的广泛而综合的接待系统。现在，如果我们继续减少住宿服务的一个重要部分，我们该如何管理不断增长的游客流量？硬性限制供应量有可能导致市场进一步集中，减少竞争，助长价格上涨，却不会在住房方面带来具体的好处。今天，我们面临着一些难以解释的情况：一套公寓可以根据住宅合同出租数年，但却不能向游客出租数天。我们仍然认为，需要的是平衡的监管，而不是惩罚性或象征性的措施”。