Esta ciudad no es un hotel, podría decirse, y desde hace unas horas tiene una sentencia que lo pone negro sobre blanco. En Florencia, la alcaldesa Sara Funaro habló de “día histórico”, reprendida por Forza Italia, que habló de “júbilo insensato”, pero el de ayer fue realmente un punto de inflexión para las políticas turísticas y de vivienda de la capital toscana (y también de todas las ciudades de arte). En efecto, con la publicación de tres sentencias del Tribunal Administrativo Regional de Toscana, la corte administrativa ha rechazado 19 recursos que ciudadanos, asociaciones y sujetos económicos habían presentado contra la normativa municipal aprobada por el Palazzo Vecchio en mayo de 2025 con diversas medidas destinadas a limitar y regular el impacto que los grandes flujos turísticos tienen en la ciudad. La administración municipal ha visto así acertadas las limitaciones y prohibiciones impuestas por la normativa, como la necesidad de contar con una autorización específica para alquilar un piso a turistas y la prohibición de sacar al mercado nuevos inmuebles con este fin si no ejercían ya la actividad a 31 de diciembre de 2024. Y así, por ejemplo, acabar con las cajas de llaves, es decir, las cajitas metálicas en forma de candado con combinación que cuelgan de barandillas o rejas o se adhieren a las paredes y que contienen las llaves de los pisos que alquilan los turistas en plataformas online(ya hablamos de ellas aquí hace tiempo).
Todo empezó hace una docena de años con el portal Airbnb, que comenzó a ofrecer una alternativa a los turistas que iban de vacaciones: en lugar de ir a un hotel, ¿por qué no ir a la casa de un ciudadano del lugar visitado? Una reinterpretación actualizada y corregida de la au pair que se iba al extranjero a aprender el idioma. Pero con el nuevo curso se habló de economía colaborativa, una economía nacida de la forma de compartir bienes y experiencias, como podría ser un piso. Pronto, sin embargo, se pasó de la habitación alquilada por la abuela para redondear, al piso entero: cada vez más habitantes del centro de la ciudad se dieron cuenta del negocio y dejaron sus casas a dos pasos de monumentos famosos para irse a vivir a las afueras y alquilar la vivienda gracias a este gran escaparate mundial de Airbnb (al que luego siguieron todos los demás): no hacía falta conocer a corredores inmobiliarios, agencias u operadores turísticos, ni anunciarse como los hoteles, bastaba con estar presente en la plataforma y cualquier persona del mundo que buscara Florencia podía encontrarnos y alquilar nuestro piso. Hubo una fuga de residentes del centro con edificios enteros, calles enteras, sin más residentes, con las casas únicamente en alquiler para el turismo. Una forma mucho más rentable y sin complicaciones que alquilar a una familia durante largos años con posibles problemas de morosidad. En 2015 había menos de 4 mil anuncios en Airbnb para alquilar un piso en Florencia, cifra que pasó a 12 mil en 2025. Y, según las cuentas hechas por el Corriere Fiorentino, una casa tiene unos ingresos medios anuales de 34700 euros y un precio medio por noche de 257 euros. Los hoteleros llevan años denunciando que ya no se trata de la iniciativa privada individual del ciudadano que pone la vieja casa de sus padres en el centro de la ciudad para obtener ingresos, sino de una verdadera actividad empresarial, por lo que se quejan de competencia desleal en el mercado del alojamiento. De hecho, en Airbnb hay muchas cuentas que gestionan varios pisos: está Edoardo que pone a disposición 236, Mamo 187, Istay’s 138, Lorenzo 111 y Francesco 105, por detenernos en los cinco primeros.
Y con la desaparición de los residentes, también han cambiado los servicios y todo el tipo de comercio: desaparecieron las tiendas típicas de una ciudad viva, sustituidas por servicios para turistas: lavanderías, alquiler de bicicletas, artículos turísticos, y luego mucha comida y restaurantes de todo tipo. Tanto es así que un periódico local ha rebautizado una calle del centro de Florencia, a dos pasos de la Piazza Signoria, con el nombre de “Borg’Unto”, debido a la concentración de locales de venta de focaccia y bocadillos, con hileras de personas de decenas de metros que dejan caer al suelo restos, migas de pan y embutidos.
Florencia, cuyo centro histórico es sitio de la Unesco, se estaba convirtiendo en un museo al aire libre bueno para hacer fotos. Las señales se pudieron ver hace diez años, cuando Tom Hanks vino a Florencia para rodar la película Inferno y, en un descanso del rodaje, acudió como invitado al Late show de David Letterman y, cuando el periodista le preguntó qué se había traído de recuerdo de Florencia, sacó uno de esos palos de selfie: “Estas cosas se venden por todas partes en Florencia”. Sería la cuna del Renacimiento...".
El Ayuntamiento, en 2025, siguiendo una ley regional de la Región de Toscana, aprobó la normativa, la primera en Italia, siguiendo el camino emprendido por otras grandes ciudades como Barcelona o Nueva York con la intención declarada de atajar aquellos fenómenos considerados causantes de una distorsión del tejido social y urbano, y contra la que luego vinieron los recursos de quienes sentían vulnerado su derecho a disponer de su propiedad privada. Sin embargo, el Tribunal Administrativo Regional falló a favor del Ayuntamiento de Florencia en todos los aspectos: el Tribunal Administrativo Regional, en particular, citó la sentencia 186/2025 del Tribunal Constitucional y afirmó claramente que “la protección del medio ambiente urbano y los objetivos de la política social y cultural, junto con la conservación del patrimonio histórico y artístico, constituyen razones imperiosas de interés general que justifican las restricciones a la libertad de iniciativa económica”. Los jueces de la primera sección fueron lapidarios, al afirmar que el bien común de una ciudad de arte puede y debe justificar restricciones a la libre iniciativa económica: no es expropiación, es protección de la identidad.
El reglamento aprobado por el Ayuntamiento en mayo de 2025 estipula, además de la cuota, que debe haber autorizaciones y que éstas deben ser quinquenales, e impone requisitos mínimos específicos para las viviendas alquiladas, como la superficie mínima de 28 metros cuadrados (a garajes o estudios de 15 metros cuadrados convertidos en celdas para turistas) e instalaciones. También se consideró acertado el Reglamento de Policía Urbana que prohíbe las cajas de llaves: en lugar de perder tiempo esperando a que lleguen los turistas para entregárselas en mano, se prefirió meterlas en estas cajitas y decirles el código con el que abrirlas. Aquí las críticas al alquiler en la ciudad por parte de muchos sectores fueron máximas: no sólo se acusaba a los propietarios de afear la ciudad con todos esos candados puestos por todas partes, sino sobre todo de que “ni siquiera quieren tomarse la molestia de esperar al cliente y conocerle... nada que ver con la experiencia inmersiva que se proponía inicialmente, no se comparte con los lugareños”.
En concreto, tal y como explica el comunicado del Ayuntamiento de Florencia, el Tribunal Administrativo Regional de Toscana (Sección I) desestimó los recursos presentados contra la resolución del Ayuntamiento nº 27 de 5 de mayo de 2025 y contra el relativo “Reglamento para el alquiler turístico de corta duración”, confirmando su legitimidad.
El Tribunal Administrativo Regional consideró legítimo el planteamiento de la norma municipal adoptada en desarrollo del artículo 59 de la Ley Regional Toscana nº 61/2024, reconociendo que el marco normativo permite a los municipios con alta densidad turística -y a las capitales de provincia- definir criterios y límites específicos y prever un régimen de autorización para el alquiler turístico de corta duración en zonas concretas. “La sujeción de la actividad de alquiler turístico de corta duración al régimen de autorización [...] puede decirse, por tanto, que está justificada por razones imperiosas de interés general”, escriben los jueces, que concluyen que: “la regulación impugnada no presenta cuestiones críticas y escapa a las censuras planteadas”. Para el TAR, por tanto, el ayuntamiento puede imponer autorizaciones, cuotas y límites a los alquileres turísticos cuando concurran intereses públicos imperiosos. Las sentencias identifican estos intereses principalmente en la protección de la vivienda y el equilibrio urbano.
A continuación, las sentencias reconocen una protección especial al centro histórico de Florencia: el Tribunal Administrativo Regional afirma que no hay discriminación al establecer normas más estrictas en la zona de la UNESCO, porque Florencia es “patrimonio mundial de la UNESCO” y tiene una “concentración de obras de arte única en el mundo”, circunstancia que “legitima su tratamiento diferenciado”. Las sentencias aclaran el principio general que recorre toda la decisión: los alquileres de corta duración no sólo afectan al turismo o a la relación privada entre propietario y huésped, sino que afectan directamente a la configuración urbanística de la ciudad. Por ello, el Tribunal afirma que “la norma afecta también al gobierno del territorio” y que el objetivo es asegurar “un desarrollo ’sostenible’” del turismo, además de “garantizar una oferta suficiente y asequible de alojamientos para alquiler a largo plazo”.
El Tribunal Administrativo Regional de Toscana también ha desestimado los recursos interpuestos contra la prohibición del Ayuntamiento de Florencia de instalar y utilizar cajas de llaves y teclados, contenida en la modificación del Reglamento de Policía Urbana aprobada por el Ayuntamiento en febrero de 2025, por razones de seguridad pública y decoro urbano, reconociendo la legitimidad de la medida.
La sentencia aclara que la medida municipal debe leerse en consonancia con los fines del art. 109 tulps: la “presencia” del encargado o responsable se entiende como la necesidad de verificar la identidad “de visu” y en tiempo real, rechazando la lectura según la cual bastaría con el envío de documentos sin control visual. Asimismo, la sentencia señala que no se excluye, en abstracto, que la verificación pueda realizarse también con herramientas tecnológicas adecuadas (por ejemplo, sistemas de videoconexión en la entrada) siempre que permitan la comprobación inmediata de la correspondencia entre huésped y documento. En cuanto al decoro urbano, el Tribunal Administrativo Regional consideró legítima la apreciación del Ayuntamiento basada en el impacto de tales dispositivos en la integridad de las fachadas (incluidas las históricas) y en el uso indebido de soportes y estructuras públicas.
El juez juzgó que la normativa era equilibrada y proporcionada, porque prohíbe el uso cuando los dispositivos dan a zonas públicas o abiertas al público, pero no lo impide de forma absoluta: de hecho, se permite la instalación de un máximo de un teclado por edificio en una vía pública, previa autorización de la comunidad de propietarios. Por último, el Tribunal Administrativo Regional de Toscana también falló a favor del Ayuntamiento de Florencia en relación con la Variante del Plan Operativo que regula el fenómeno de los alquileres turísticos de corta duración mediante instrumentos urbanísticos municipales.
Al resolver los recursos, los jueces afirmaron, entre otras cosas, que “la prohibición de establecer nuevos usos para residencia temporal dentro de la zona de la UNESCO parece perfectamente adecuada para preservar el patrimonio edificado existente, en función de las necesidades de vivienda de la población residente permanente, impidiendo su erosión constante y progresiva mediante la conversión en edificios con vocación turística”. En consecuencia, el Tribunal Administrativo Regional desestimó todos los motivos expuestos en los correspondientes recursos, reconociendo que el Ayuntamiento de Florencia actuó legítimamente en el ámbito de sus competencias urbanísticas.
“Es un día histórico”, ha declarado la alcaldesa Sara Funaro. “Se trata de una victoria importante no sólo a nivel local, sino también nacional. Nos enfrentamos a importantes sentencias del Tar sobre tres cuestiones, que confirman que la administración ha tomado el camino correcto. Las decisiones de los jueces sobre la regulación de los alquileres de corta duración, sobre las cajas de llaves, para las que hay un paso fundamental en el frente de la seguridad y el decoro urbano, y sobre la variante urbanística confirman la plena legitimidad de la acción del municipio. Se reafirmó el respeto de los principios constitucionales de la propiedad privada y la plena legitimidad del municipio para regular en esta materia en interés del territorio, para garantizar el equilibrio entre residencia, protección ciudadana y acogida turística. También se reconoce la corrección de las medidas relacionadas con la lucha contra el trabajo ilegal y la protección de la legalidad en el sector, que no pueden subestimarse. El TAR ha confirmado la validez de nuestra normativa en todos sus puntos, incluidas las normas sobre autorizaciones, las limitaciones previstas y la posibilidad de revocación en los casos establecidos. Avanzaremos con convicción en las políticas ya anunciadas, continuando trabajando por la protección del equilibrio de la ciudad y la calidad de vida de los residentes”.
De exultaciones tontas hablan en cambio los jefes de grupo de Forza Italia en el Consejo Regional de Toscana, Marco Stella y del Ayuntamiento de Florencia, Alberto Locchi: “El júbilo del Ayuntamiento de Florencia y de la Región Toscana por la sentencia del Tar sobre los alquileres a corto son tontas e ideológicas, ya que los problemas siguen siendo los mismos, todos estamos dispuestos a apoyar el recurso ante el Consejo de Estado contra esta sentencia del Tar. No es gravando el sector de los alquileres cortos como se protege el decoro, dado que â en la ley regional se ha facilitado descaradamente el sector hotelero, como si los turistas que van a hoteles fueran menos engorrosos que los que van a establecimientos no hoteleros. Además, la normativa municipal no tiene en cuenta en absoluto al turista ”de pega y corre“, que es el verdadero culpable del sobreturismo”.
Property Managers Italia, agregador de propietarios de viviendas para uso turístico de corta duración, habla de “sorpresa y amargura” por la decisión del TAR, “sobre todo a la luz del reciente precedente del TAR siciliano, que en cambio había impugnado una normativa regional considerada excesivamente restrictiva”. “En Sicilia”, observa Property Managers, “el TAR había reiterado un principio fundamental: las normas deben ser razonables, proporcionadas y coherentes con la naturaleza del alojamiento extrahotelero. En Florencia, en cambio, se confirma un enfoque muy restrictivo que corre el riesgo de reducir la oferta sin abordar las causas estructurales de los problemas de vivienda. Esto no es sólo una derrota para empresarios y propietarios, sino para toda la ciudad. Florencia seguirá atrayendo cada vez más turismo internacional, por lo que necesitará un sistema de acogida amplio e integrado, compuesto tanto por el sector hotelero como por operadores cualificados de alquiler turístico. Ahora bien, ¿cómo vamos a gestionar unos flujos turísticos en constante crecimiento si al mismo tiempo seguimos reduciendo una parte importante de la oferta de alojamiento? Limitar rígidamente la oferta corre el riesgo de concentrar aún más el mercado, reducir la competencia y contribuir al aumento de los precios sin producir beneficios concretos en materia de alojamiento. Hoy nos enfrentamos a situaciones difíciles de explicar: un piso puede alquilarse con un contrato residencial durante años, pero no unos días a un turista. Seguimos pensando que es necesaria una regulación equilibrada, no medidas punitivas o simbólicas”.
El autor de este artículo: Andrea Laratta
Giornalista. Amante della politica (militante), si interessa dei fenomeni generati dal turismo, dell’arte e della poesia. “Tutta la vita è teatro”.Advertencia: la traducción al español del artículo original en italiano se ha realizado mediante herramientas automáticas. Nos comprometemos a revisar todos los artículos, pero no garantizamos la ausencia total de imprecisiones en la traducción debidas al programa. Puede encontrar el original haciendo clic en el botón ITA. Si encuentra algún error, por favor contáctenos.
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