Cette ville n’est pas un hôtel, pourrait-on dire, et depuis quelques heures, elle connaît un jugement qui le met noir sur blanc. À Florence, la maire Sara Funaro a parlé d’un “jour historique”, réprimandée par Forza Italia, qui a parlé de “jubilation insensée”, mais la journée d’hier a véritablement marqué un tournant pour les politiques du tourisme et du logement de la capitale toscane (et aussi de toutes les villes d’art). En effet, avec la publication de trois jugements du Tribunal administratif régional de Toscane, la juridiction administrative a rejeté 19 recours que des citoyens, des associations et des sujets économiques avaient déposés contre le règlement municipal approuvé par le Palazzo Vecchio en mai 2025 avec diverses mesures visant à limiter et à réguler l’impact que les grands flux touristiques ont sur la ville. L’administration municipale a ainsi constaté la justesse des limitations et des interdictions imposées par le règlement, comme la nécessité de disposer d’une autorisation spécifique pour louer un appartement à des touristes et l’interdiction de mettre sur le marché de nouvelles propriétés à cette fin si elles n’exerçaient pas déjà l’activité au 31 décembre 2024. Exit donc, par exemple, les boîtes à clés, c’est-à-dire ces petites boîtes métalliques en forme de cadenas à combinaisons accrochées aux grilles ou fixées aux murs qui contiennent les clés des appartements loués par les touristes sur les plateformes en ligne(nous en avions parlé ici il y a quelque temps).
Tout a commencé il y a une douzaine d’années avec le portail Airbnb qui a commencé à offrir une alternative aux touristes en vacances : au lieu d’aller à l’hôtel, pourquoi ne pas aller chez un habitant du lieu visité ? Une réinterprétation actualisée et corrigée de la jeune fille au pair qui partait à l’étranger pour apprendre la langue. Mais avec le nouveau cours, on parlait d’économie de partage, une économie née de la manière dont les biens et les expériences sont partagés, comme pourrait l’être un appartement. Mais très vite, on est passé de la chambre louée par la grand-mère pour arrondir les fins de mois, à l’appartement entier : de plus en plus d’habitants des centres-villes ont compris l’affaire et ont quitté leur logement à deux pas des monuments célèbres pour aller vivre en banlieue et louer le bien grâce à cette grande vitrine mondiale qu’est Airbnb (qui a ensuite été suivie par toutes les autres) : il n’y avait pas besoin de connaître des courtiers immobiliers, des agences ou des tours opérateurs, ni de faire de la publicité comme les hôtels, il suffisait d’être présent sur la plateforme et n’importe qui dans le monde cherchant Florence pouvait nous trouver et louer notre appartement. Il y a eu une fuite des résidents du centre, des immeubles entiers, des rues entières, n’ayant plus de résidents, les maisons étant uniquement destinées à la location pour le tourisme. Une façon beaucoup plus rentable et sans tracas que de louer à une famille pour de longues années avec d’éventuels problèmes d’impayés. Il y avait moins de 4 mille annonces sur Airbnb pour un appartement à Florence en 2015, pour passer à 12 mille en 2025. Et, selon les comptes faits par le Corriere Fiorentino, une maison a un revenu annuel moyen de 34700 euros et un prix moyen par nuit de 257 euros. Les hôteliers dénoncent depuis des années le fait qu’il ne s’agit plus de la seule initiative privée du citoyen qui met en location la vieille maison de ses parents dans le centre ville pour en tirer un revenu, mais d’une véritable activité entrepreneuriale, se plaignant ainsi d’une concurrence déloyale sur le marché de l’hébergement. En effet, sur Airbnb, il y a de nombreux comptes qui gèrent plusieurs appartements : il y a Edoardo qui en met 236 à disposition, Mamo 187, Istay’s 138, Lorenzo’s 111 et Francesco’s 105, pour ne citer que les cinq premiers.
Avec la disparition des résidents, les services et le type de commerce ont également changé : les magasins typiques d’une ville vivante ont disparu, remplacés par des services pour les touristes: blanchisseries, location de vélos, articles touristiques, et enfin beaucoup de nourriture et d’aliments de toutes sortes. À tel point qu’un journal local a rebaptisé une rue du centre de Florence, à deux pas de la Piazza Signoria, “Borg’Unto”, en raison de la concentration de lieux de vente de focaccia et de sandwichs, avec des rangées de dizaines de mètres de personnes qui laissent tomber au sol des restes, des miettes de pain et de la charcuterie.
Florence, dont le centre historique est classé à l ’Unesco, devenait un musée à ciel ouvert propice à la prise de photos. Il y a dix ans, Tom Hanks était venu tourner le film Inferno à Florence. Pendant une pause, il avait été invité au Late show de David Letterman et, lorsque le journaliste lui avait demandé ce qu’il avait ramené comme souvenir de Florence, il avait sorti une de ces perches à selfie: “Ces choses sont vendues partout à Florence”. Ce serait le berceau de la Renaissance...".
La municipalité, en 2025, suite à une loi régionale de la région de Toscane, a approuvé le règlement, le premier en Italie, suivant la voie empruntée par d’autres grandes villes comme Barcelone ou New York avec l’intention déclarée d’endiguer ces phénomènes considérés comme la cause d’une distorsion du tissu social et urbain, et contre lesquels sont venus les recours de ceux qui estimaient que leur droit à disposer de leur propriété privée avait été violé. Cependant, le tribunal administratif régional a donné raison à la municipalité de Florence sur toute la ligne : le tribunal administratif régional a notamment cité l’arrêt 186/2025 de la Cour constitutionnelle et a clairement affirmé que “la protection de l’environnement urbain et les objectifs de la politique sociale et culturelle, ainsi que la conservation du patrimoine historique et artistique, constituent des raisons impérieuses d’intérêt général qui justifient des restrictions à la liberté d’initiative économique”. Les juges de la première section ont été lapidaires, affirmant que le bien commun d’une ville d’art peut et doit justifier des restrictions à la libre initiative économique: il ne s’agit pas d’expropriation, mais de protection de l’identité.
Le règlement approuvé par le conseil municipal en mai 2025 prévoit, outre le quota, des autorisations et une périodicité quinquennale, et impose des exigences minimales spécifiques pour les biens loués, telles que la surface minimale de 28 mètres carrés (pour les garages ou les studios de 15 mètres carrés transformés en cellules pour les touristes) et les installations. Le règlement de la police urbaine interdisant les boîtes à clés a également été considéré comme correct : au lieu de perdre du temps à attendre l’arrivée des touristes pour leur remettre les clés en main propre, il était préférable de les mettre dans ces petites boîtes et de leur indiquer le code avec lequel les ouvrir. C’est là que la critique de la location en ville a atteint son paroxysme : les propriétaires ont été accusés non seulement d’enlaidir la ville avec tous ces cadenas accrochés partout, mais surtout, “ils ne veulent même pas se donner la peine d’attendre le client et de faire sa connaissance... rien à voir avec l’expérience immersive proposée au départ, il n’y a pas de partage avec les habitants”.
Concrètement, comme l’explique le communiqué de presse de la ville de Florence, le tribunal administratif régional de Toscane (section I) a rejeté les recours déposés contre la résolution du conseil municipal n° 27 du 5 mai 2025 et contre le “règlement relatif aux locations touristiques de courte durée”, confirmant ainsi sa légitimité.
Le Tribunal administratif régional a jugé légitime l’approche du règlement municipal adopté en application de l’article 59 de la loi régionale toscane n° 61/2024, reconnaissant que le cadre réglementaire permet aux municipalités à forte densité touristique - et aux capitales provinciales - de définir des critères et des limites spécifiques et de prévoir un régime d’autorisation pour les locations touristiques de courte durée dans des zones déterminées. “La soumission de l’activité de location touristique de courte durée au régime d’autorisation [...] peut donc être considérée comme justifiée par des raisons impérieuses d’intérêt général”, écrivent les juges, qui concluent que : “la réglementation contestée ne présente pas de points critiques et échappe aux censures soulevées”. Pour la TAR, la commune peut donc imposer des autorisations, des quotas et des limites aux locations touristiques lorsque des intérêts publics prépondérants entrent en jeu. Les arrêts identifient ces intérêts principalement dans la protection du logement et de l’équilibre urbain.
Les arrêts reconnaissent ensuite une protection particulière au centre historique de Florence : le tribunal administratif régional affirme qu’il n’y a pas de discrimination à prévoir des règles plus strictes dans la zone UNESCO, car Florence est un “site du patrimoine mondial de l’UNESCO” et possède une “concentration d’œuvres d’art unique au monde”, une circonstance qui “légitime son traitement différencié”. Les arrêts précisent le principe général qui sous-tend l’ensemble de la décision : les locations de courte durée ne concernent pas seulement le tourisme ou la relation privée entre le propriétaire et l’hôte, mais affectent directement l’organisation urbaine de la ville. Pour cette raison, la Cour déclare que “la règle affecte également le gouvernement du territoire” et que l’objectif est d’assurer “un développement ’durable’” du tourisme, en plus de “garantir une offre suffisante et abordable de logements destinés à la location à long terme”.
Le Tribunal administratif régional de Toscane a également rejeté les recours déposés contre l’interdiction par la municipalité de Florence de l’installation et de l’utilisation de boîtes à clés et de claviers à code, contenue dans la modification du règlement de police urbaine approuvée par le conseil municipal en février 2025, pour des raisons de sécurité publique et de bienséance urbaine, reconnaissant la légitimité de la mesure.
Le jugement précise que la mesure municipale doit être lue conformément aux objectifs de l’article 109 tulps : la “présence” du gérant ou du responsable est comprise comme la nécessité de vérifier l’identité “de visu” et en temps réel, rejetant la lecture selon laquelle il suffirait d’envoyer des documents sans contrôle visuel. L’arrêt souligne également qu’il n’est pas exclu, dans l’absolu, que la vérification puisse également se faire à l’aide d’outils technologiques appropriés (par exemple, des systèmes de connexion vidéo à l’entrée), pour autant qu’ils permettent de vérifier immédiatement la correspondance entre l’invité et le document. En ce qui concerne le décorum urbain, le tribunal administratif régional a jugé légitime l’évaluation de la municipalité fondée sur l’impact de ces dispositifs sur l’intégrité des façades (y compris les façades historiques) et sur l’utilisation inappropriée des supports et structures publics.
Le juge a estimé que le règlement était équilibré et proportionné, car il interdit l’utilisation lorsque les dispositifs donnent sur des espaces publics ou ouverts au public, mais ne l’exclut pas de manière absolue : en effet, l’installation d’un maximum d’un digicode par bâtiment sur la voie publique est permise, sous réserve de l’autorisation de la copropriété. Enfin, le tribunal administratif régional de Toscane a également donné raison à la municipalité de Florence en ce qui concerne la variante du plan opérationnel qui réglemente le phénomène des locations touristiques de courte durée par le biais d’instruments d’urbanisme municipaux.
En statuant sur les recours, les juges ont affirmé, entre autres, que “l’interdiction d’établir de nouvelles utilisations pour la résidence temporaire dans la zone UNESCO semble parfaitement adaptée à l’objectif de préserver le patrimoine bâti existant, en fonction des besoins de logement de la population résidente permanente, en empêchant son érosion constante et progressive par la conversion en bâtiments à vocation touristique”. En conséquence, le tribunal administratif régional a rejeté tous les motifs invoqués dans les recours, reconnaissant que la municipalité de Florence avait agi légitimement dans le cadre de ses compétences en matière d’urbanisme.
“C’est un jour historique”, a déclaré le maire Sara Funaro. “Il s’agit d’une victoire importante non seulement au niveau local, mais aussi au niveau national. Nous sommes confrontés à des décisions importantes du Tar sur trois questions, qui confirment que l’administration a suivi la bonne voie. Les décisions des juges sur la réglementation des locations à court terme, sur les boîtes à clés, pour lesquelles il y a une étape fondamentale sur le front de la sécurité et du décorum urbain, et sur la variante de l’urbanisme confirment la pleine légitimité de l’action de la municipalité. Le respect des principes constitutionnels de la propriété privée et la pleine légitimité de la municipalité à réglementer en la matière dans l’intérêt du territoire, pour garantir un équilibre entre la résidence, la protection des citoyens et l’accueil des touristes, ont été réaffirmés. La justesse des mesures relatives à la lutte contre le travail illégal et à la protection de la légalité dans le secteur, qui ne peut être sous-estimée, est également reconnue. Le TAR a confirmé la validité de notre règlement dans tous ses points, y compris les règles sur les autorisations, les contraintes prévues et la possibilité de révocation dans les cas établis. Nous avancerons avec conviction dans les politiques déjà annoncées, en continuant à travailler pour la protection de l’équilibre de la ville et la qualité de vie des résidents”.
Les chefs de groupe de Forza Italia au Conseil régional de Toscane, Marco Stella et à la Ville de Florence, Alberto Locchi, parlent plutôt d’exultations insensées : “La jubilation de la Ville de Florence et de la Région Toscane pour l’arrêt du Tar sur les loyers courts sont stupides et idéologiques, puisque les problèmes restent les mêmes, nous sommes tous prêts à soutenir le recours au Conseil d’Etat contre cet arrêt du Tar. Ce n’est pas en taxant le secteur des locations courtes que l’on protège la bienséance, étant donné que dans la loi régionale on a facilité sans vergogne le secteur hôtelier, comme si les touristes allant dans les hôtels étaient moins encombrants que ceux allant dans les non hôtels. De plus, la réglementation municipale ne tient absolument pas compte du touriste ’hit and run’, qui est le véritable responsable du surtourisme”.
Property Managers Italia, un agrégateur de propriétaires de biens à usage touristique de courte durée, parle de “surprise et d’amertume” pour la décision du TAR, “surtout à la lumière du récent précédent du TAR sicilien, qui avait plutôt contesté une réglementation régionale jugée excessivement restrictive”. “En Sicile, observe Property Managers, le TAR avait rappelé un principe fondamental : les règles doivent être raisonnables, proportionnées et cohérentes avec la nature de l’hébergement non hôtelier. A Florence, en revanche, une approche très restrictive est confirmée, qui risque de réduire l’offre sans s’attaquer aux causes structurelles des problèmes de logement. Ce n’est pas seulement une défaite pour les entrepreneurs et les propriétaires, mais pour toute la ville. Florence continuera à attirer de plus en plus de touristes internationaux et aura donc besoin d’un système d’accueil large et intégré, composé à la fois du secteur hôtelier et d’opérateurs de location touristique qualifiés. Or, comment gérer des flux touristiques en constante augmentation si, dans le même temps, nous continuons à réduire une partie importante de l’offre d’hébergement ? Limiter rigoureusement l’offre risque de concentrer davantage le marché, de réduire la concurrence et de contribuer à l’augmentation des prix sans produire d’avantages concrets sur le front du logement. Aujourd’hui, nous sommes confrontés à des situations difficiles à expliquer : un appartement peut être loué dans le cadre d’un contrat résidentiel pendant des années, mais pas quelques jours à un touriste. Nous continuons à croire qu’une réglementation équilibrée est nécessaire, et non des mesures punitives ou symboliques”.
L'auteur de cet article: Andrea Laratta
Giornalista. Amante della politica (militante), si interessa dei fenomeni generati dal turismo, dell’arte e della poesia. “Tutta la vita è teatro”.Avertissement : la traduction en français de l'article original italien a été réalisée à l'aide d'outils automatiques. Nous nous engageons à réviser tous les articles, mais nous ne garantissons pas l'absence totale d'inexactitudes dans la traduction dues au programme. Vous pouvez trouver l'original en cliquant sur le bouton ITA. Si vous trouvez une erreur,veuillez nous contacter.
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