Turismo, mano dura contra los alquileres de corta duración. Qué prevé la nueva legislación


Con la aprobación definitiva en la Cámara de Diputados, el 13 de diciembre, del Decreto Anticipi, se introducen importantes novedades para el mercado inmobiliario de alquileres de corta duración, en su mayoría relacionados con el turismo. Una mano dura: esto es lo que prevé la legislación.

Con laaprobación definitiva en el Congreso de los Diputados el pasado 13 de diciembre del Decreto de Anticipos, se introducen importantes novedades para el mercado inmobiliario de alquileres de corta duración, en su mayoría, por tanto, vinculados al turismo. Novedades que en algunos casos calcan normas ya vigentes en algunas regiones, pero que a partir de ahora (15 días después de su publicación en el Boletín Oficial) serán de obligado cumplimiento a nivel nacional para regular un mercado definido como “a todos los efectos, un auténtico far west” por la ministra de Turismo , Daniela Santanchè. Muchos alcaldes, sobre todo de ciudades de arte, han reclamado en los últimos años reiteradamente una normativa que limite o al menos delimite el fenómeno del alquiler de casas y pisos, que se ha disparado con lallegada de portales web eminentemente dedicados a ello, de los que Airbnb fue el primero, arrastrando con él también a los creados para reservas hoteleras que han ampliado la actividad a inmuebles individuales de uso residencial.

Con la nueva normativa, el Ministerio de Turismo asignará, mediante un procedimiento automatizado, un Código Nacional de Identificación (Cin) a las unidades inmobiliarias de uso residencial destinadas a contratos de alquiler con fines turísticos, a las unidades inmobiliarias de uso residencial destinadas al alquiler de corta duración y a las instalaciones hoteleras y extrahoteleras de alojamiento turístico. Esto permitirá hacer un seguimiento de las viviendas alquiladas también en las plataformas y portales de reservas para evitar la evasión o elusión fiscal. Para quienes no lo tengan y alquilen su vivienda o la alquilen sin exponer el Cin (en el exterior del inmueble y en los anuncios) habrá sanciones impuestas por el ayuntamiento de hasta 8 mil euros (dependiendo del tamaño de la vivienda) y la retirada del anuncio irregular publicado. Además, quien ejerza la actividad de alquiler a corto plazo está obligado a presentar la SCIA en la ventanilla única de actividades productivas (SUAP) del municipio donde se ejerce la actividad. En caso de ausencia de la SCIA, se prevén multas de entre 2.000 y 10.000 euros (también en función del tamaño del inmueble).

“Esta nueva norma de ley”, comenta la Ministra Daniela Santanchè, “por la que el Ministerio ha luchado durante el último año, implicando a los operadores del sector y a las asociaciones profesionales con varios momentos de confrontación, tiene la ambición tanto de proteger a quienes ejercen una actividad protegiendo la propiedad privada como de ser una herramienta para sacar a la luz la clandestinidad”.

En vista de la disparidad en el cumplimiento de las obligaciones entre quienes gestionan un alojamiento y quienes alquilan sus pisos, especialmente en materia de seguridad, la ley prescribe que las unidades inmobiliarias de uso residencial que se alquilen con fines turísticos deben estar equipadas con los requisitos de seguridad de los sistemas y que, en cualquier caso, todas las unidades inmobiliarias deben estar equipadas con dispositivos de detección de la presencia del las unidades inmobiliarias deberán estar equipadas con dispositivos de detección de gases combustibles y monóxido de carbono que funcionen, así como con extintores portátiles situados en lugares accesibles y visibles, en particular cerca de las entradas y de las zonas de mayor peligro y, en cualquier caso, se instalarán a una distancia de uno por cada 200 metros cuadrados de superficie útil, o fracción, con un mínimo de un extintor por planta. Todo ello para la protección de los clientes, dado que la cesión del Cin debe garantizar también la regularidad urbanística, así como, en general, para la “transparencia y protección de la competencia en el mercado”. Por último, en caso de infracción de las disposiciones contenidas en la norma, se prevé un régimen sancionador, cuyo producto quedará a disposición de los municipios para atender necesidades relacionadas con el turismo.

Se entiende por “arrendamientos de corta duración” aquellos cuya duración no exceda de 30 días y sean arrendamientos que no requieran el registro del contrato: “....se entiende por arrendamientos breves los arrendamientos de bienes inmuebles para uso residencial de duración no superior a 30 días, incluidos los que prevean el suministro de ropa blanca y la limpieza de los locales, celebrados por personas físicas, al margen del ejercicio de actividades empresariales, directamente o a través de personas que ejerzan actividades de intermediación inmobiliaria, o de personas que gestionen portales informáticos, que pongan en contacto a personas en busca de vivienda con personas que dispongan de unidades inmobiliarias para alquilar”. Esta es, en concreto, la definición del ámbito de aplicación que determina el artículo 4 del DL 50/2017. Y para estos arrendamientos es posible acogerse al cedolare secca, que actualmente está en el 21 por ciento, pero que la Ley de Presupuestos que se aprobará a finales de año puede modificar en el porcentaje (de momento, de hecho, está escrito en el texto que “A las rentas derivadas de arrendamientos a corto plazo les será de aplicación else aplica el tipo del 26% en caso de opción por el impuesto sustitutivo en forma de ”cedolare secca“, pero ”el tipo se reduce al 21% para las rentas derivadas de contratos de arrendamiento a corto plazo relativos a una unidad inmobiliaria identificada por el contribuyente en la declaración de la renta").

El mismo régimen es aplicable a los subarriendos “breves” y también a las situaciones en las que, además de poner a disposición el inmueble, se ofrecen servicios como el suministro de ropa de cama con limpieza de los locales; servicios públicos, wi-fi, aire acondicionado. En cambio, no se permiten servicios como el suministro de desayunos o comidas, coches de alquiler, guías turísticos o intérpretes.

El asunto de laevasión fiscal de la renta y la tasa turística por este tipo de alquileres que pasan por portales web y que la Agenzia delle Entrate y los ayuntamientos eran incapaces de controlar es de primordial importancia y es de estos días la noticia de que Airbnb ha llegado a un acuerdo con Hacienda para el pago a tanto alzado de estas obligaciones fiscales correspondientes a los últimos años (2017-2021. Las conversaciones con Hacienda sobre 2022 y 2023 están en curso) mediante el pago de 576 millones de euros. De hecho, se había abierto una investigación por parte de la Fiscalía de Milán, por lo que se dio por concluida, por lo que Airbnb ya ha declarado que no tomará represalias contra sus usuarios (los “anfitriones”).

La Agenzia delle Entrate anunció el acuerdo, explicando que “Airbnb Ireland Unlimited Company pagará, en total, 576 millones de euros, de los cuales aproximadamente 353 millones en concepto de retenciones fiscales adeudadas y no pagadas, 174 millones en concepto de sanciones administrativas por infracciones cometidas y 49 millones en concepto de intereses”. Una vez cerrados sus litigios con el pasado, la empresa de San Francisco se convertirá en agente de retención fiscal para “cumplir con sus obligaciones, con la implantación de un mecanismo de retención e ingreso en la Agencia Tributaria de los impuestos sobre la renta de los anfitriones correspondientes”. Una medida similar se alcanzó en julio de 2023 con Booking.com (Booking BV), que pagó 93,3 millones de euros en concepto de IVA adeudado por los ejercicios fiscales de 2013 a 2022.

Por su parte, Airbnb ha querido aclarar que “más de tres cuartas partes” de sus anfitriones que publican anuncios para alquilar propiedades en el portal “solo tienen un anuncio”. El anfitrión tipo ganó algo más de 3.5001 euros el año pasado. Alrededor de dos tercios (59%) afirmaron que los ingresos obtenidos por el hospedaje les permiten llegar a fin de mes. El 15% afirmó trabajar en la sanidad, la educación o la administración pública. La mayoría de los anfitriones de Airbnb en Italia son personas corrientes que recurren a la plataforma para complementar sus ingresos familiares".

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