Florenz verteidigt das historische Zentrum: Das regionale Verwaltungsgericht bestätigt die Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen

Diese Stadt ist kein Hotel, könnte man sagen, und seit ein paar Stunden gibt es ein Urteil, das dies schwarz auf weiß zeigt. In Florenz sprach die Bürgermeisterin Sara Funaro von einem “historischen Tag”, während die Forza Italia von “törichtem Jubel” sprach, aber der gestrige Tag war wirklich ein Wendepunkt für die Tourismus- und Wohnungspolitik der toskanischen Hauptstadt (und auch aller Kunststädte). Mit der Veröffentlichung von drei Urteilen des Regionalen Verwaltungsgerichts der Toskana wies das Verwaltungsgericht nämlich 19 Klagen von Bürgern, Verbänden und Wirtschaftssubjekten gegen die vom Palazzo Vecchio im Mai 2025 verabschiedete Gemeindeordnung ab, die verschiedene Maßnahmen zur Begrenzung und Regulierung der Auswirkungen großer Touristenströme auf die Stadt vorsieht. Die Stadtverwaltung hat somit die Richtigkeit der von der Verordnung auferlegten Beschränkungen und Verbote erkannt, wie z.B. das Erfordernis einer besonderen Genehmigung für die Vermietung einer Wohnung an Touristen und das Verbot neuer Immobilien auf dem Markt zu diesem Zweck, wenn sie diese Tätigkeit nicht bereits am 31. Dezember 2024 ausübten. Und so werden beispielsweise die Schlüsselkästen abgeschafft, d. h. die kleinen Metallkästen in Form von Vorhängeschlössern mit Kombinationen, die an Geländern oder Gittern hängen oder an Wänden befestigt sind und die die Schlüssel zu Wohnungen enthalten, die von Touristen auf Online-Plattformen gemietet werden(wir haben hier vor einiger Zeit darüber berichtet).

Angefangen hat alles vor einem Dutzend Jahren mit dem Portal Airbnb, das Touristen eine Alternative für ihren Urlaub bot: Statt in ein Hotel zu gehen, warum nicht in die Wohnung eines Bürgers des besuchten Ortes? Eine aktualisierte und korrigierte Neuinterpretation des Au-pair-Mädchens, das ins Ausland ging, um die Sprache zu lernen. Aber mit dem neuen Kurs wurde auch die Rede von einer Sharing Economy, einer Wirtschaft, die aus der Art und Weise entsteht, wie Güter und Erfahrungen geteilt werden, wie es bei einer Wohnung der Fall sein könnte. Bald jedoch ging man vom Zimmer, das die Oma zum Aufrunden vermietete, zur ganzen Wohnung über: Immer mehr Innenstadtbewohner erkannten das Geschäft und verließen ihre Häuser nur einen Steinwurf von berühmten Denkmälern entfernt, um in den Vororten zu wohnen und die Immobilie zu vermieten - dank dieses großen weltweiten Schaufensters von Airbnb (dem dann alle anderen folgten): Man brauchte keine Immobilienmakler, Agenturen oder Reiseveranstalter zu kennen oder wie ein Hotel zu werben, man musste nur auf der Plattform präsent sein und jeder in der Welt, der nach Florenz suchte, konnte uns finden und unsere Wohnung mieten. Es gab eine Flucht der Bewohner aus dem Zentrum, ganze Gebäude, ganze Straßenzüge waren nicht mehr bewohnt, die Häuser wurden ausschließlich für den Tourismus vermietet. Das war viel rentabler und problemloser als die Vermietung an eine Familie für lange Jahre mit möglichen Problemen durch Kriminalität. Im Jahr 2015 gab es auf Airbnb weniger als 4 Tausend Anzeigen für eine Wohnung in Florenz, im Jahr 2025 werden es 12 Tausend sein. Und nach den Angaben des Corriere Fiorentino hat eine Wohnung einen durchschnittlichen Jahresumsatz von 34700 Euro und einen Durchschnittspreis pro Nacht von 257 Euro. Die Hoteliers prangern seit Jahren an, dass es sich nicht mehr um die Privatinitiative eines einzelnen Bürgers handelt, der das alte Haus seiner Eltern im Stadtzentrum zur Verfügung stellt, um Geld zu verdienen, sondern um eine echte unternehmerische Tätigkeit, und beklagen sich über den unlauteren Wettbewerb auf dem Unterkunftsmarkt. In der Tat gibt es auf Airbnb viele Konten, die mehrere Wohnungen verwalten: Edoardo stellt 236 zur Verfügung, Mamo 187, Istay 138, Lorenzo 111 und Francesco 105, um nur die ersten fünf zu nennen.

Und mit dem Verschwinden der Einwohner haben sich auch die Dienstleistungen und die gesamte Art des Handels verändert: die typischen Geschäfte einer lebendigen Stadt sind verschwunden, an ihre Stelle sind Dienstleistungen für Touristen getreten: Wäschereien, Fahrradverleih, touristische Artikel, und dann jede Menge Lebensmittel und Restaurants aller Art. Das geht so weit, dass eine Lokalzeitung eine Straße im Zentrum von Florenz, die nur einen Steinwurf von der Piazza Signoria entfernt ist, in “Borg’Unto” umbenannt hat, weil sich dort viele Focaccia- und Sandwich-Verkaufsstellen befinden, in denen Dutzende von Metern lange Reihen von Menschen Reste, Brotkrümel und Aufschnitt auf den Boden fallen lassen.

Florenz, dessen historisches Zentrum unter dem Schutz der Unesco steht, wurde zu einem Freilichtmuseum, das sich gut zum Fotografieren eignet. Die Anzeichen dafür waren schon vor zehn Jahren zu sehen, als Tom Hanks nach Florenz kam, um den Film Inferno zu drehen. Während einer Drehpause war er zu Gast in David Lettermans Late Show und als der Journalist ihn fragte, was er als Souvenir aus Florenz mitgebracht habe, zog er einen dieser Selfie-Sticks hervor: “Diese Dinger werden überall in Florenz verkauft. Das wäre die Wiege der Renaissance...”.

Die Stadtverwaltung verabschiedete 2025 auf der Grundlage eines regionalen Gesetzes der Region Toskana die Verordnung, die erste in Italien, und folgte damit dem Weg, den andere Großstädte wie Barcelona oder New York eingeschlagen haben, mit der erklärten Absicht, jene Phänomene einzudämmen, die als Ursache für eine Störung des sozialen und städtischen Gefüges angesehen werden, und gegen die dann die Einsprüche derjenigen erhoben wurden, die sich in ihrem Recht, über ihr Privateigentum zu verfügen, verletzt fühlten. Das Landesverwaltungsgericht entschied jedoch in allen Punkten zugunsten der Gemeinde Florenz: Das Landesverwaltungsgericht berief sich insbesondere auf das Urteil 186/2025 des Verfassungsgerichts und stellte klar, dass “der Schutz der städtischen Umwelt und die Ziele der Sozial- und Kulturpolitik sowie die Erhaltung des historischen und künstlerischen Erbes zwingende Gründe des Allgemeininteresses darstellen, die eine Beschränkung der Freiheit der wirtschaftlichen Initiative rechtfertigen”. Die Richter der ersten Sektion waren lapidar und erklärten, dass das Gemeinwohl einer Kunststadt Einschränkungen der freien wirtschaftlichen Initiative rechtfertigen kann und muss: Es handelt sich nicht um Enteignung, sondern um den Schutz der Identität.

Die vom Stadtrat im Mai 2025 verabschiedete Verordnung sieht neben der Quote die Notwendigkeit von Genehmigungen vor, die alle fünf Jahre erteilt werden müssen, und stellt spezifische Mindestanforderungen an die Mietobjekte, wie die Mindestfläche von 28 Quadratmetern (für Garagen oder in Zellen für Touristen umgewandelte Atelierwohnungen von 15 Quadratmetern) und die Ausstattung. Auch die Verordnung der Stadtpolizei, die das Verbot von Schlüsselkästen vorsieht, wurde als richtig erachtet: Anstatt Zeit damit zu verschwenden, auf die Ankunft von Touristen zu warten, um ihnen die Schlüssel von Hand zu geben, sollte man sie lieber in diese kleinen Kästen stecken und ihnen den Code mitteilen, mit dem sie sie öffnen können. Hier war die Kritik an der Vermietung in der Stadt von vielen Seiten am stärksten: Den Vermietern wurde nicht nur vorgeworfen, dass sie die Stadt mit all den überall angebrachten Vorhängeschlössern hässlich machen, sondern vor allem, “dass sie sich nicht einmal die Mühe machen wollen, auf den Kunden zu warten und ihn kennenzulernen... das ist nicht das immersive Erlebnis, das ursprünglich vorgeschlagen wurde, es gibt keinen Austausch mit den Einheimischen”.

Wie in der Pressemitteilung der Stadt Florenz erklärt wird, hat das regionale Verwaltungsgericht für die Toskana (Sektion I) die Einsprüche gegen den Stadtratsbeschluss Nr. 27 vom 5. Mai 2025 und gegen die entsprechende “Verordnung für touristische Kurzzeitvermietungen” zurückgewiesen und deren Rechtmäßigkeit bestätigt.

Das Regionalverwaltungsgericht erachtete den Ansatz der kommunalen Verordnung, die in Anwendung von Artikel 59 des toskanischen Regionalgesetzes Nr. 61/2024 erlassen wurde, als rechtmäßig und erkannte an, dass der Regelungsrahmen den Gemeinden mit hoher Tourismusdichte - und den Provinzhauptstädten - erlaubt, spezifische Kriterien und Grenzen festzulegen und eine Genehmigungsregelung für touristische Kurzzeitvermietungen in bestimmten Gebieten vorzusehen. “Die Unterwerfung der Tätigkeit der touristischen Kurzzeitvermietung unter die Genehmigungsregelung [...] kann daher als durch zwingende Gründe des Allgemeininteresses gerechtfertigt angesehen werden”, schreiben die Richter und kommen zu dem Schluss, dass “Die angefochtene Verordnung wirft keine kritischen Fragen auf und entzieht sich den erhobenen Vorwürfen”. Nach dem TAR kann die Gemeinde also Genehmigungen, Kontingente und Beschränkungen für touristische Vermietungen vorschreiben, wenn zwingende Gründe des Allgemeininteresses ins Spiel kommen. In den Urteilen werden diese Interessen vor allem im Schutz des Wohnraums und des städtischen Gleichgewichts gesehen.

In den Urteilen wird dann ein besonderer Schutz für das historische Zentrum von Florenz anerkannt: Das regionale Verwaltungsgericht stellt fest, dass es keine Diskriminierung darstellt, wenn im UNESCO-Gebiet strengere Vorschriften vorgesehen werden, da Florenz eine “UNESCO-Welterbestätte” ist und eine “weltweit einzigartige Konzentration von Kunstwerken” aufweist, ein Umstand, der “eine unterschiedliche Behandlung legitimiert”. Die Urteile verdeutlichen den allgemeinen Grundsatz, der sich durch die gesamte Entscheidung zieht: Kurzzeitvermietungen betreffen nicht nur den Tourismus oder die private Beziehung zwischen Eigentümer und Gast, sondern wirken sich unmittelbar auf das Stadtgefüge aus. Aus diesem Grund stellt der Gerichtshof fest, dass “die Vorschrift auch die Verwaltung des Territoriums betrifft” und dass das Ziel darin besteht, “eine ’nachhaltige’ Entwicklung” des Tourismus zu gewährleisten und “ein ausreichendes und erschwingliches Angebot an Unterkünften für die Langzeitvermietung zu garantieren”.

Das regionale Verwaltungsgericht der Toskana wies auch die Klagen gegen das Verbot der Stadt Florenz ab, Schlüsselkästen und Tastaturen einzubauen und zu benutzen, das in der vom Stadtrat im Februar 2025 beschlossenen Änderung der städtischen Polizeiverordnung enthalten ist, und erkannte die Rechtmäßigkeit der Maßnahme aus Gründen der öffentlichen Sicherheit und des städtischen Anstands an.

Das Urteil stellt klar, dass die städtische Maßnahme im Sinne von Art. 109 tulps zu verstehen ist: Die “Anwesenheit” des Geschäftsführers oder der verantwortlichen Person wird als Notwendigkeit verstanden, die Identität “de visu” und in Echtzeit zu überprüfen, womit die Lesart zurückgewiesen wird, wonach es ausreichend wäre, Dokumente ohne Sichtkontrolle zu versenden. Das Urteil weist auch darauf hin, dass es abstrakt nicht ausgeschlossen ist, dass die Überprüfung auch mit geeigneten technischen Hilfsmitteln (z. B. Videoverbindungssysteme am Eingang) erfolgen kann, sofern diese eine sofortige Überprüfung der Übereinstimmung zwischen Gast und Dokument ermöglichen. Im Hinblick auf den städtischen Anstand erachtete das Landesverwaltungsgericht die Einschätzung der Stadtverwaltung als rechtmäßig, die sich auf die Auswirkungen solcher Geräte auf die Integrität von Fassaden (einschließlich historischer Fassaden) und auf die unsachgemäße Nutzung öffentlicher Träger und Strukturen stützt.

Das Gericht erachtete die Verordnung als ausgewogen und verhältnismäßig, da sie die Benutzung verbietet, wenn die Geräte auf öffentliche oder der Öffentlichkeit zugängliche Bereiche blicken, sie aber nicht völlig ausschließt: Tatsächlich ist die Installation von höchstens einer Tastatur pro Gebäude an einer öffentlichen Straße erlaubt, sofern eine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft vorliegt. Schließlich entschied das regionale Verwaltungsgericht der Toskana auch zugunsten der Gemeinde Florenz in Bezug auf die Variante zum Betriebsplan, die das Phänomen der touristischen Kurzzeitvermietung durch kommunale Stadtplanungsinstrumente regelt.

Bei der Entscheidung über die Berufungen bekräftigten die Richter unter anderem, dass “das Verbot der Errichtung neuer Nutzungen für den vorübergehenden Aufenthalt innerhalb des UNESCO-Gebiets durchaus geeignet erscheint, das bestehende bauliche Erbe entsprechend den Wohnbedürfnissen der ständig ansässigen Bevölkerung zu erhalten und seine ständige und fortschreitende Erosion durch Umwandlung in Gebäude mit touristischer Nutzung zu verhindern”. Folglich wies das regionale Verwaltungsgericht alle in den Einsprüchen vorgebrachten Gründe zurück und erkannte an, dass die Gemeinde Florenz im Rahmen ihrer Planungsbefugnisse rechtmäßig gehandelt hat.

“Dies ist ein historischer Tag”, sagte Bürgermeisterin Sara Funaro. “Dies ist ein wichtiger Sieg nicht nur auf lokaler, sondern auch auf nationaler Ebene. Wir stehen vor wichtigen Urteilen des Tar in drei Fragen, die bestätigen, dass die Verwaltung den richtigen Weg eingeschlagen hat. Die Entscheidungen der Richter zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen, zu den Schlüsselkästen, für die ein grundlegender Schritt in Bezug auf Sicherheit und städtischen Anstand getan wurde, und zur städtebaulichen Variante bestätigen die volle Legitimität des Vorgehens der Stadtverwaltung. Die Achtung der verfassungsmäßigen Grundsätze des Privateigentums und die volle Legitimität der Gemeinde, in dieser Angelegenheit im Interesse des Territoriums zu regeln, um ein Gleichgewicht zwischen dem Aufenthalt, dem Schutz der Bürger und dem Empfang von Touristen zu gewährleisten, wurden bekräftigt. Die Richtigkeit der Maßnahmen zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und zum Schutz der Legalität in diesem Sektor, die nicht unterschätzt werden dürfen, wird ebenfalls anerkannt. Der TAR hat die Gültigkeit unserer Verordnung in allen ihren Punkten bestätigt, einschließlich der Vorschriften für die Genehmigungen, der vorgesehenen Einschränkungen und der Möglichkeit des Widerrufs in den festgestellten Fällen. Wir werden die bereits angekündigten Maßnahmen mit Überzeugung fortsetzen und uns weiterhin für den Schutz des Gleichgewichts der Stadt und die Lebensqualität der Einwohner einsetzen”.

Die Fraktionsvorsitzenden von Forza Italia im Regionalrat der Toskana, Marco Stella, und der Stadt Florenz, Alberto Locchi, halten den Jubel der Stadt Florenz und der Region Toskana über das Urteil des TAR zu den Kurzzeitmieten für albern und ideologisch, denn die Probleme bleiben dieselben, und wir sind alle bereit, den Einspruch beim Staatsrat gegen dieses Urteil des TAR zu unterstützen. Der Anstand wird nicht dadurch gewahrt, dass man den Kurzzeitmietsektor besteuert, denn â im Regionalgesetz wird der Hotelsektor schamlos begünstigt, als ob Touristen, die in Hotels gehen, weniger beschwerlich wären als solche, die in Nicht-Hotels gehen. Darüber hinaus berücksichtigen die kommunalen Verordnungen in keiner Weise den ’hit and run’-Touristen, der der eigentliche Verursacher des Übertourismus ist".

Property Managers Italia, ein Zusammenschluss von Eigentümern von Immobilien für die kurzfristige touristische Nutzung, spricht von “Überraschung und Bitterkeit” über die Entscheidung der TAR, “insbesondere angesichts des jüngsten Präzedenzfalls der sizilianischen TAR, die stattdessen eine als zu restriktiv empfundene regionale Regelung angefochten hatte”. “In Sizilien”, so Property Managers, “hatte der TAR ein grundlegendes Prinzip bekräftigt: Die Vorschriften müssen vernünftig und verhältnismäßig sein und mit der Art der Nicht-Hotelunterkünfte übereinstimmen. In Florenz hingegen wird ein äußerst restriktiver Ansatz bestätigt, der das Risiko birgt, das Angebot zu verringern, ohne die strukturellen Ursachen der Wohnungsprobleme anzugehen. Dies ist nicht nur eine Niederlage für Unternehmer und Eigentümer, sondern für die gesamte Stadt. Florenz wird auch in Zukunft immer mehr internationalen Tourismus anziehen und braucht daher ein breit gefächertes und integriertes Aufnahmesystem, das sich sowohl aus dem Hotelsektor als auch aus qualifizierten touristischen Vermietungsunternehmen zusammensetzt. Wie sollen wir nun die ständig wachsenden Touristenströme bewältigen, wenn wir gleichzeitig einen wichtigen Teil des Beherbergungsangebots weiter einschränken? Eine rigide Begrenzung des Angebots birgt die Gefahr einer weiteren Marktkonzentration, die den Wettbewerb einschränkt und zu Preissteigerungen führt, ohne dass dies konkrete Vorteile für die Unterbringung mit sich bringt. Wir haben es heute mit Situationen zu tun, die schwer zu erklären sind: Eine Wohnung kann im Rahmen eines Wohnungsvertrags über Jahre hinweg vermietet werden, aber nicht für einige Tage an einen Touristen. Wir sind nach wie vor der Meinung, dass eine ausgewogene Regulierung erforderlich ist, und nicht etwa strafende oder symbolische Maßnahmen”.

Der Autor dieses Artikels: Andrea Laratta

Giornalista. Amante della politica (militante), si interessa dei fenomeni generati dal turismo, dell’arte e della poesia. “Tutta la vita è teatro”.

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