Firenze difende il centro storico: il Tar conferma i limiti agli affitti brevi

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Questa città non è un albergo, si potrebbe dire, e da poche ore ha una sentenza che lo mette nero su bianco. A Firenze la sindaca Sara Funaro ha parlato di “giornata storica”, rintuzzata da Forza Italia che parla di “sciocca esultanza”, ma quella di ieri è stata veramente una svolta per le politiche turistiche e abitative del capoluogo toscano (e anche di tutte le città d’arte). Con la pubblicazione di tre sentenze del Tar della Toscana, infatti, il tribunale amministrativo ha respinto 19 ricorsi che cittadini e associazioni e soggetti economici avevano presentato contro il Regolamento comunale approvato da Palazzo Vecchio a maggio 2025 con varie misure tese a limitare e regolare l’impatto che i grandi flussi di turismo hanno sulla città. L’amministrazione comunale si è quindi vista riconoscere la correttezza delle limitazioni e dei divieti posti con il regolamento, come ad esempio la necessità di avere autorizzazione specifica per affittare un appartamento a turisti e il divieto di nuovi immobili sul mercato a questo scopo se già non svolgessero l’attività al 31 dicembre 2024. E così, ad esempio, via le keybox, ovvero le scatolette di metallo a forma di lucchetto con combinazione appese alle ringhiere o alle inferriate o attaccate ai muri che contengono le chiavi degli appartamenti affittati dai turisti sulle piattaforme online (qui ne parlavamo tempo fa).

Tutto nasce una dozzina di anni fa con il portale Airbnb che inizia a offrire una alternativa ai turisti che vanno in vacanza: anziché andare in albergo perché non andare a casa di un cittadino del luogo visitato? Una rivisitazione aggiornata e corretta della ragazza alla pari che andava all’estero per imparare la lingua. Ma con il nuovo corso si parlava di sharing economy, economia nata grazie alle modalità di condividere beni ed esperienze, come poteva essere appunto un appartamento. Ben presto però siamo passati dalla stanza data in affitto dalla nonna per arrotondare, all’intero appartamento: sempre più residenti dei centri storici intuito il business lasciavano la casa a due passi da monumenti famosi per andare a vivere magari in periferia e mettere in affitto l’immobile grazie a questa grande vetrina mondiale di Airbnb (a cui poi seguirono tutte le altre): non c’era bisogno di conoscere intermediari immobiliari, agenzie o tour operator, o fare pubblicità come gli alberghi, bastava essere presenti sulla piattaforma e chiunque nel mondo cercasse Firenze poteva trovarci e affittare il nostro appartamento. C’è stata una fuga dei residenti dal centro con interi palazzi, intere strade, senza più residenti, con le case unicamente adibite all’affitto per turismo. Modo molto più redditizio e senza problemi di una locazione a una famiglia per lunghi anni con eventuali problemi di morosità. Erano meno di 4mila gli annunci presenti su Airbnb per un appartamento a Firenze nel 2015, per arrivare a 12mila nel 2025. E, con i conti fatti dal Corriere Fiorentino, un casa ha un incasso medio annuale 34700 euro e una media di prezzo per notte a 257 euro. Gli albergatori per anni hanno denunciato che non si trattasse più della singola iniziativa privata del singolo cittadino che mette a reddito la vecchia casa dei genitori in centro ma una vera e propria attività imprenditoriale, lamentando quindi una concorrenza sleale nel mercato della ricettività. Su Airbnb infatti ci sono molti account che gestiscono più appartamenti: c’è Edoardo che ne mette a disposizione 236, Mamo 187, sono 138 quelli di Istay, 111 quelli di Lorenzo e 105 di Francesco, tanto per fermarsi ai primi 5.

E con la scomparsa dei residenti anche i servizi e tutto il tipo di commercio sono cambiati: scomparsi negozi tipici di una città viva soppiantati da servizi ad uso turistico: lavanderie a gettoni, noleggio biciclette, articoli per turisti e poi tanto cibo e mangiare di tutti i tipi. Tanto che un giornale locale ha ribattezzato una via del centro di Firenze a de passi da Piazza Signoria “Borg’Unto” per via della concentrazione di locali dove vendono focacce e panini con file di persone di decine di metri che lasciano cadere per terra rimasugli, briciole di pane e salumi.

Firenze, il cui centro storico è sito Unesco, stava diventando un museo a cielo aperto buono per farsi una foto. Le avvisaglie si potevano scorgere dieci anni fa quando Tom Hanks venne a Firenze per girare il film Inferno e in una pausa delle riprese andò ospite al Late show di David Letterman e, quando il giornalista che gli chiedeva cosa si fosse portato come souvenir da Firenze, lui tirò fuori uno di quei bastoncini per farsi i selfie: “Questi aggeggi sono venduti ovunque a Firenze. Che sarebbe la culla del Rinascimento… ”.

Il Comune, nel 2025, dopo una legge regionale della Regione Toscana, approvò il regolamento, il primo in Italia seguendo la strada fatta da altre grandi città come Barcellona o New York con l’intento dichiarato di arginare quei fenomeni ritenuti causa di uno snaturamento del tessuto sociale e urbano, e contro il quale sono poi arrivati i ricorsi di chi riteneva leso il diritto di poter disporre della propria proprietà privata. Ma il Tar ha dato ragione su tutta la linea al Comune di Firenze: il Tar, in particolare, ha citato la sentenza della Corte Costituzionale 186/2025 e ha scritto chiaramente che “La protezione dell’ambiente urbano e gli obiettivi di politica sociale e culturale, insieme alla conservazione del patrimonio storico e artistico, costituiscono motivi imperativi di interesse generale che giustificano restrizioni della libertà di iniziativa economica”. I giudici della prima sezione sono stati lapidari, hanno affermato che il bene comune di una città d’arte può e deve giustificare restrizioni alla libera iniziativa economica: non è un esproprio, è tutela dell’identità.

Il regolamento approvato dal Consiglio Comunale a maggio 2025 prevede, oltre al contingentamento, anche che ci siano le autorizzazioni e che siano quinquennali, impone requisiti minimi specifici per gli immobili locati come la superficie minima di 28 mq (a garage o monolocali da 15 mq trasformati in celle per turisti) e gli impianti. È stato poi considerato corretto anche il Regolamento di Polizia urbana che vieta le keybox: anziché perdere tempo ad aspettare che il turista arrivi per potergliele dare a mano si preferiva metterle in queste scatoline comunicando loro il codice con cui aprirle. Qui la critica alla rendita in città da più parti era massima: i proprietari di case non solo venivano accusati di imbruttire la città con tutti questi lucchetti attaccati da tutte le parti, ma sopratutto “non vogliono fare neanche la fatica di aspettare il cliente e conoscerlo… niente più a che vedere dell’esperienza immersiva che si proponeva inizialmente, non c’è nessuna condivisione con gli abitanti del luogo”.

Nello specifico, come spiega il comunicato del Comune di Firenze, il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione I) ha respinto i ricorsi presentati contro la deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 5 maggio 2025 e contro il relativo “Regolamento per le locazioni turistiche brevi”, confermandone la legittimità.

Il TAR ha ritenuto legittima l’impostazione del Regolamento comunale adottato in attuazione dell’art. 59 della legge regionale toscana n. 61/2024, riconoscendo che il quadro normativo consente ai Comuni ad alta densità turistica - e ai capoluoghi di provincia - di definire criteri e limiti specifici e di prevedere un regime autorizzatorio per le locazioni turistiche brevi in determinate aree. “La sottoposizione dell’attività di locazione turistica breve al regime autorizzatorio [...] può dirsi, dunque, giustificata da motivi imperativi di interesse generale”, scrivono i giudici, per concludere che: “il regolamento impugnato non presenta criticità e sfugge alle censure dedotte”. Per il TAR, quindi, il Comune può imporre autorizzazioni, contingentamenti e limiti agli affitti turistici quando entrano in gioco interessi pubblici superiori. Le sentenze individuano questi interessi soprattutto nella tutela della casa e dell’equilibrio urbano.

Le sentenze riconoscono poi una tutela speciale al centro storico di Firenze: il TAR afferma infatti che non esiste alcuna discriminazione nel prevedere regole più severe nell’area UNESCO, perché Firenze è “patrimonio mondiale Unesco” e presenta una “concentrazione di opere d’arte unica al mondo”, circostanza che “ne legittima il trattamento differenziato”. Nelle sentenze è chiarito il principio generale che attraversa tutta la decisione: gli affitti brevi non riguardano soltanto il turismo o il rapporto privato tra proprietario e ospite, ma incidono direttamente sull’assetto urbano della città. Per questo il Tribunale afferma che “la norma incide anche sul governo del territorio” e che l’obiettivo è assicurare “uno svolgimento ‘sostenibile’” del turismo, oltre a “garantire un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi destinati alla locazione a lungo termine”. 

Il TAR della Toscana ha inoltre respinto i ricorsi presentati in opposizione al divieto di installazione e utilizzo di keybox e tastierini del Comune di Firenze, contenuto nella modifica al Regolamento di Polizia Urbana approvata dal Consiglio Comunale nel febbraio 2025, per motivi di sicurezza pubblica e di decoro urbano, riconoscendo la legittimità del provvedimento. 

La sentenza chiarisce che il provvedimento comunale va letta in coerenza con le finalità di cui all’art. 109 tulps: la “presenza” del gestore o incaricato è intesa come necessità di verifica dell’identità “de visu” e in tempo reale, respingendo la lettura secondo cui sarebbe sufficiente l’invio dei documenti senza controllo visivo. La pronuncia evidenzia inoltre che non è escluso, in astratto, che la verifica possa avvenire anche con strumenti tecnologici idonei (es. sistemi di videocollegamento all’ingresso) purché consentano l’accertamento immediato della corrispondenza tra ospite e documento. Quanto al decoro urbano, il TAR ha ritenuto legittima la valutazione del Comune basata sull’impatto di tali dispositivi sull’integrità delle facciate (anche storiche) e sull’uso improprio di supporti e strutture pubbliche.

Il giudice ha giudicato la disciplina equilibrata e proporzionata, perché vieta l’uso quando i dispositivi prospettano su aree pubbliche o aperte al pubblico, ma non lo preclude in assoluto: è infatti consentita l’installazione di massimo un tastierino per edificio su pubblica strada, previa autorizzazione condominiale. Infine il TAR della Toscana ha dato ragione al Comune di Firenze anche riguardo alla Variante al Piano operativo che regolamenta il fenomeno degli affitti turistici brevi attraverso gli strumenti urbanistici comunali. 

Nel definire i ricorsi i giudici hanno affermato, tra l’altro, che "il divieto di insediare nuovi usi per residenza temporanea all’interno dell’area UNESCO appare perfettamente idoneo allo scopo di preservare il patrimonio edilizio esistente, in funzione delle esigenze abitative della popolazione stabilmente residente, evitando che ne prosegua la costante e progressiva erosione tramite conversione in immobili con vocazione turistica”. Conseguentemente il TAR ha respinto tutti i motivi esposti nei relativi ricorsi, riconoscendo che il Comune di Firenze ha agito legittimamente nell’ambito dei suoi poteri di pianificazione.

“Questa è una giornata storica”, ha detto la sindaca Sara Funaro. “Si tratta di una vittoria importante non solo a livello locale, ma anche nazionale. Siamo di fronte a importanti sentenze del Tar su tre temi, che confermano come l’amministrazione abbia intrapreso la strada giusta. Le decisioni dei giudici sulla regolamentazione degli affitti brevi, sulle keybox, per cui c’è un passaggio fondamentale sul fronte della sicurezza e del decoro urbano, e sulla variante urbanistica confermano la piena legittimità dell’azione del Comune. Sono stati ribaditi il rispetto dei principi costituzionali della proprietà privata e la piena legittimità del Comune a regolamentare su questa materia nell’interesse del territorio, per garantire equilibrio tra residenzialità, tutela dei cittadini e accoglienza turistica. Viene poi riconosciuta la correttezza delle misure legate al contrasto al lavoro nero e alla tutela della legalità nel settore, che non può essere sottovalutato. Il Tar ha confermato la validità del nostro regolamento in tutti i suoi punti, comprese le norme sulle autorizzazioni, i vincoli previsti e la possibilità di revoca nei casi stabiliti. Andremo avanti con convinzione nelle politiche già annunciate, continuando a lavorare per la tutela dell’equilibrio della città e della qualità della vita dei residenti”.

Di esultanze sciocche parlano invece i capigruppo di Forza Italia al Consiglio regionale della Toscana, Marco Stella e al Comune di Firenze, Alberto Locchi: “Le esultanze di Comune di Firenze e Regione Toscana per la sentenza del Tar sugli affitti brevi sono sciocche e ideologiche, visto che i problemi restano gli stessi, siamo tutti pronti a sostenere il ricorso al Consiglio di Stato contro questa sentenza del Tar. Non è tartassando il comparto degli affitti brevi che si tutela il decoro, visto che ⁠nella legge regionale è stato smaccatamente facilitato il comparto alberghiero, come se i turisti che vanno in hotel siano meno ingombranti di quelli dell’extra alberghiero. Oltretutto, le norme comunali non tengono in nessuna considerazione il turista ’mordi e fuggi’, che è il vero responsabile dell’overtourism”. 

Property Managers Italia, soggetto aggregatore di proprietari di immobili adibiti a uso turistico breve, parla di “sorpresa e amarezza” per la decisione del Tar, “soprattutto alla luce del recente precedente del Tar della Sicilia che aveva invece contestato una normativa regionale ritenuta eccessivamente restrittiva”. “In Sicilia”, osserva Property Managers, “il Tar aveva ribadito un principio fondamentale: le regole devono essere ragionevoli, proporzionate e coerenti con la natura dell’extralberghiero. A Firenze invece si conferma un approccio fortemente restrittivo che rischia di ridurre l’offerta senza affrontare le cause strutturali dei problemi abitativi. Questa non è una sconfitta solo per imprenditori e proprietari ma per l’intera città. Firenze continuerà sempre più ad attrarre turismo internazionale e avrà quindi bisogno di un sistema di accoglienza ampio e integrato, composto sia dal settore alberghiero sia da operatori qualificati delle locazioni turistiche. Ora, come si pensa di gestire flussi turistici in costante crescita se si continua contemporaneamente a ridurre una parte importante dell’offerta ricettiva? Limitare rigidamente l’offerta rischia di concentrare ulteriormente il mercato, ridurre la concorrenza e contribuire all’aumento dei prezzi senza produrre benefici concreti sul fronte abitativo. Oggi ci troviamo davanti a situazioni difficili da spiegare: un appartamento può essere affittato con un contratto residenziale per anni, ma non pochi giorni a un turista. Continuiamo a ritenere che serva una regolazione equilibrata, non misure punitive o simboliche”.

L'autore di questo articolo: Andrea Laratta

Giornalista. Amante della politica (militante), si interessa dei fenomeni generati dal turismo, dell’arte e della poesia. “Tutta la vita è teatro”.